Saham Properti China Merosot Akibat Aturan Baru Hipotek yang Memicu Kekhawatiran Pendanaan
Saham perusahaan properti China jatuh tajam pada hari Senin setelah aturan perumahan baru membatasi penggunaan penjualan unit sebelum rampung (pre-sales) untuk mendanai proyek. Hal ini memicu kekhawatiran bahwa pengembang mungkin menghadapi siklus konversi kas yang lebih lama, bahkan di saat Beijing berupaya memulihkan kepercayaan terhadap pasar perumahan yang sedang lesu.
Saham China Resources Land turun 7,7% menjadi HK$30,62—level terendah sejak 3 Juli—sementara China Jinmao turun 14,7% menjadi HK$1,34, level terendah sejak 7 Agustus.
Greentown China turun 12,8%, China Overseas Land & Investment turun 6,4%, dan China Overseas Property turun 3%.
Aturan baru yang diterbitkan oleh People’s Bank of China dan National Financial Regulatory Administration ini mengharuskan hipotek untuk rumah baru diterbitkan hanya setelah proyek rampung, sementara pemerintah daerah didorong untuk mempromosikan penjualan rumah yang sudah selesai dibangun.
Langkah-langkah ini bertujuan untuk mengurangi risiko kegagalan penyelesaian proyek dan mengatasi masalah yang muncul setelah model perumahan berbasis pre-sale di China mengalami tekanan berat akibat kemerosotan sektor properti tahun 2021.
Namun, bagi pengembang, perubahan ini dapat mengganggu bagian krusial dari model pembiayaan tradisional industri tersebut. Selama ini, pengembang menjual apartemen sebelum rampung dan menggunakan uang muka pembeli serta dana hasil hipotek untuk membiayai konstruksi dan modal kerja.
Oleh karena itu, kewajiban untuk menunda pembiayaan hipotek hingga proyek rampung dapat memperlambat arus kas masuk dan memberikan tekanan lebih besar pada perusahaan dengan perputaran aset yang cepat.
Aturan tersebut juga memperpanjang jangka waktu maksimum pinjaman perumahan pribadi menjadi 40 tahun dari sebelumnya 30 tahun, yang berpotensi meringankan beban cicilan bulanan peminjam.
Reaksi pasar yang cepat mencerminkan ketegangan inti dari reformasi ini: langkah-langkah tersebut bertujuan menjadikan pasar perumahan China lebih aman dan berkelanjutan, namun dapat menyulitkan pengembang selama masa transisi.
Perbedaan situasi ini sangat relevan bagi perusahaan-perusahaan besar yang didukung negara di sektor tersebut. China Overseas Land & Investment, China Resources Land, Greentown China, dan China Jinmao semuanya didukung oleh negara, yang seharusnya memberikan akses pembiayaan lebih baik dibandingkan pengembang swasta yang lebih lemah.
Namun, skala besar mereka juga berarti mereka tetap sangat terdampak oleh perubahan pada model pre-sale tersebut.
China Overseas Property merupakan kasus yang berbeda. Sebagai perusahaan manajemen properti, perusahaan ini tidak terlalu terdampak secara langsung oleh perubahan terkait hipotek dan penjualan awal (presale) karena kegiatan utamanya tidak bergantung pada penjualan rumah.
Sebaliknya, dampaknya bersifat tidak langsung: perlambatan berkepanjangan dalam pembangunan rumah baru pada akhirnya dapat mengurangi jumlah properti yang baru rampung untuk masuk ke dalam portofolio kelolaannya.
