Bagaimana Dana Lindung Nilai Akan Memperdagangkan Kesengsaraann Real Estat Global

Pasar properti terpukul oleh suku bunga tinggi dan berakhirnya pembiayaan murah telah menarik perhatian dana lindung nilai.

Pasar properti komersial AS dan Eropa menghadapi lowongan kantor yang masih ada, berkurangnya aktivitas ritel, dan biaya refinancing yang lebih tinggi, sementara investor mewaspadai properti China yang terlilit utang.

Lima hedge fund membagikan lima ide perdagangan di pasar properti global, menambahkan bahwa mereka tidak dapat mengungkapkan posisi perdagangan karena alasan peraturan.

1/ MODAL VARADERO

• Dana lindung nilai kredit berbasis di New York
• Ukuran: $2,8 miliar
• Didirikan pada tahun 2009
• Perdagangan utama: beli sekuritas berbasis hipotek komersial yang diterbitkan 2012-2016

Jonathan Mizrachi, co-head of commercial real estate, percaya ada penawaran yang dapat ditemukan di sekuritas berbasis hipotek komersial (CMBS), atau obligasi yang menahan hipotek yang dikelompokkan bersama berdasarkan risiko kreditnya.

“Investor menggeneralisasi CMBS, semuanya didukung hipotek komersial dan semua hipotek komersial didukung buruk,” katanya, menambahkan bahwa beberapa diperdagangkan dengan harga menarik.

Mizrachi terutama berfokus pada mezzanine, atau tahap perantara CMBS, yang diterbitkan antara 2012 dan 2016. Ini sekarang diperdagangkan dengan diskon dan mengandung lebih sedikit pinjaman dengan banyak data historis, sehingga lebih mudah untuk dianalisis, katanya.
2/ BALCHUG MODAL

• Ukuran: $2 miliar
• Didirikan: 2010
• Perdagangan utama: beli real estat komersial Rusia

CEO hedge fund Armenia Balchug Capital, David Amaryan, baru-baru ini membeli salah satu mal terbesar di Moskow, dan ingin membeli lebih banyak properti dari investor yang meninggalkan Rusia.

Invasi Rusia ke Ukraina dan sanksi yang mengikutinya berarti banyak perusahaan Barat telah meninggalkan operasi yang berbasis di Rusia.

Investor dari negara-negara seperti Armenia dapat diterima oleh otoritas Rusia dan internasional, kata Amaryan.

“Mereka tidak mendapatkan nilai aset sebelum konflik tetapi potongan harga itu masuk akal mengingat Balchug mengambil risiko,” katanya.
3/ MANAJEMEN MODAL TITIK PANTAI

• Dana berbasis di AS yang berspesialisasi dalam investasi terkait kredit
• Ukuran: $14,8 miliar
• Didirikan: 2009
• Perdagangan utama: korslet saham kepercayaan investasi real estat komersial

Ben Hunsaker, manajer portofolio dan kepala kredit terstruktur di Beach Point Capital Management mengatakan peluang korslet yang baik adalah berinvestasi dalam opsi jual, atau beli, pada saham perwalian investasi real estat hipotek komersial (CM-REITs).

CM REITs adalah perusahaan yang memiliki hipotek rumah hunian multi-keluarga serta pinjaman real estat komersial. Saham perusahaan ini, atau REIT, diperdagangkan tanpa diskon. Mereka juga dibebani dengan jenis utang lain, tambahnya.

Hutang ini mungkin termasuk kewajiban pinjaman yang dijaminkan, perjanjian pembelian kembali terbalik, dan hutang perusahaan hasil tinggi tanpa jaminan.

“Kantong tertentu pinjaman multi-keluarga AS memiliki kesamaan dengan subprime dan CDO selama krisis keuangan,” tambah Hunsaker.

Mengingat kecepatan di mana beberapa pinjaman pokok dikeluarkan tepat setelah COVID-19, Hunsaker yakin nilai pinjaman ini akan segera turun, menurunkan harga saham biasa CM-REIT yang diperdagangkan secara publik yang memuatnya.

4/ Tanah & Bangunan

• Dana lindung nilai aktivis
• $500 juta
• Didirikan 2008
• Perdagangan utama: umur pendek dan ilmu kepercayaan investasi real estat

Jonathan Litt, pendiri dan kepala manajer investasi Land & Buildings, menyarankan posisi pendek pada trust investasi real estat (REITs) kehidupan dan sains – yang memiliki dan berinvestasi di ruang kantor dan laboratorium untuk mendorong penelitian dan pengembangan obat baru.

Posisi short adalah taruhan bahwa harga aset akan melemah.

Data ponsel yang dibeli Litt untuk meneliti REIT yang dijalankan oleh Alexandria Real Estate Equities (ARE.N), menunjukkan bahwa bangunan yang seharusnya hampir terisi penuh ternyata hanya setengah penuh.

Alexandria Real Estate menanggapi dengan menunjuk ke pengajuan publik yang mengatakan bahwa itu adalah kemajuan sains dan kekayaan intelektual terkait di gedung Labspace Alexandria, dan bukan lalu lintas karyawan yang mendorong permintaannya akan ruang.

Tetapi Litt percaya bahwa peralihan dari pekerjaan kantoran juga akan merugikan kehidupan dan real estat sains, secara umum.

“Ini akan menjadi masalah dan orang belum melihatnya,” kata Litt.
Grafik Reuters
Grafik Reuters
5/ DANA ANSON

• Dana lindung nilai multi-strategi
• Ukuran: $1,6 miliar
• Didirikan pada tahun 2003
• Perdagangan utama: Vistry Group, pembuat rumah asal Inggris yang lama (VTYV.L)

Anson CIO Moez Kassam menganggap saham Vistry kemungkinan akan naik lebih lanjut menyusul akuisisi baru-baru ini senilai $1,4 miliar dari rival Countryside yang dapat meningkatkan bisnis perumahan yang terjangkau.

“Vistry memanfaatkan neraca yang kuat untuk merebut pesaing utama, memanfaatkan valuasi yang tertekan dan dislokasi di sektor ini,” katanya.

Vistry pekan lalu menandai pelambatan perumahan yang semakin intensif, tetapi mempertahankan perkiraan laba tahunannya dengan mengutip permintaan yang kuat dalam bisnis rumah yang terjangkau.

Sahamnya naik 28% tahun ini dan Kassam melihat potensi keuntungan lebih lanjut, dengan perusahaan perumahan yang terjangkau cenderung lebih tangguh dibandingkan pembangun rumah tradisional selama penurunan.