Dari Bunker Perang, Penthouse, Hingga Pergantian Pasar: Bagaimana Ledakan Properti di Jerman Berakhir

Ini merupakan tahun yang penuh gejolak bagi salah satu pengembang properti terkemuka di Jerman: usahanya untuk menjual penthouse miliknya di atas tempat perlindungan serangan udara era Nazi terhenti, dan beberapa minggu yang lalu perusahaannya mengajukan pailit.

Keputusan yang diambil oleh pengembang, Stefan Hoeglmaier, dan perusahaannya, Euroboden, mencerminkan kesulitan yang dialami sektor properti secara luas di negara dengan perekonomian terbesar di Eropa yang mengalami kemerosotan terburuk dalam beberapa dekade.

Selama bertahun-tahun, suku bunga rendah memicu ledakan global, memicu minat terhadap properti Jerman, yang dianggap aman dan stabil seperti negaranya.

Kenaikan tarif yang tajam, serta melonjaknya biaya energi dan pembangunan, mengakhiri upaya tersebut. Hal ini telah menyebabkan sejumlah pengembang mengalami kebangkrutan, membekukan kesepakatan dan menurunkan harga, sehingga mendorong industri untuk meminta bantuan kepada Rektor Olaf Scholz.

“Kami menuju tembok pembatas dengan kecepatan yang sangat tinggi. Pengembang pertama telah jatuh dan akan lebih banyak lagi yang menyusul,” kata Tillmann Peeters, pengacara kebangkrutan di FalkenSteg.

Pada tahun 2010, di hari-hari awal booming selama bertahun-tahun, Hoeglmaier membeli bunker bobrok di atas tanah di lingkungan mewah Munich dari pemerintah untuk diubah menjadi apartemen mewah.

Dia dan rekannya Oscar Loya – bintang Kontes Lagu Eurovision – memilih penthouse tiga lantai, lengkap dengan ruang musik dan dinding berlapis emas di toilet.

Selama dekade berikutnya, Euroboden menyelesaikan proyek dengan arsitek terkenal, menghasilkan keuntungan puluhan juta euro, mengumpulkan jutaan dolar dari investor, dan memperluas ke Berlin dan sekitarnya.

Penthouse tersebut menjadi sampul Architectural Digest Jerman, dan pasangan itu menjadi pembawa acara “sesi akustik bunker”, dengan klip video yang diposting ke halaman Facebook Loya.

Loya, yang memiliki saham di dua anak perusahaan Euroboden, juga menyanyikan lagu untuk staf di pesta ulang tahun ke-20 perusahaan tersebut pada tahun 2019.

Booming properti tiba-tiba berakhir pada tahun lalu ketika kecepatan kenaikan suku bunga membuat banyak orang di sektor ini lengah.

Euroboden mengeluarkan peringatan keuntungan pada bulan Oktober. Akhir tahun lalu, Hoeglmaier memasarkan penthouse-nya, dan Euroboden menutup kantornya di Frankfurt.

Pada akhir Juli, Euroboden mengadakan pertemuan untuk meminta investor merestrukturisasi obligasi yang beredar senilai 92 juta euro ($100 juta), tetapi setelah mereka menolak keras persyaratan baru tersebut, perusahaan tersebut membatalkan pertemuan tersebut beberapa hari kemudian dan mengajukan kebangkrutan.

“Relatif jelas bahwa pemegang obligasi tidak akan menerima proposal tersebut,” kata Daniel Bauer, ketua asosiasi investor modal SdK yang mewakili hampir 800 investor Euroboden dengan obligasi senilai 11 juta euro.

Orang yang mengawasi kebangkrutan, Oliver Schartl, mengatakan kasus ini relatif kompleks dan masih dalam tahap awal.

Selama ini, Euroboden menyalahkan pandemi, perang di Ukraina, inflasi dan suku bunga – kombinasi racun yang sama yang telah menimbulkan penderitaan pada seluruh industri.

Hoeglmaier menolak untuk diwawancarai karena cerita ini dan mengatakan bahwa dia memerlukan privasi untuk fokus pada bisnis, sementara Loya tidak menanggapi permintaan komentar.

Euroboden bukanlah kasus yang terisolasi. Beberapa pengembang properti Jerman lainnya mengajukan pailit dalam beberapa bulan terakhir.

Gerch yang berbasis di Duesseldorf, dengan proyek senilai 4 miliar euro, merupakan korban terbesar di Jerman sejauh ini.

Para profesional di bidang properti khawatir bahwa kemerosotan ekonomi di Jerman akan lebih parah dibandingkan dengan kehancuran yang terjadi pada tahun 1990-an, menyusul kehancuran properti di Jerman bagian timur setelah runtuhnya tembok Berlin.

“Kenaikan biaya pembangunan, peralihan dari pekerjaan kantor, dan kenaikan suku bunga berarti kita akan melihat lebih banyak pengembang yang kehabisan tenaga,” kata Christoph Niering, yang mengetuai badan pengelola kebangkrutan, VID.

“Kebanyakan orang tidak melihat krisis ini akan datang. Sekarang mengejutkan betapa cepatnya krisis ini terjadi.”

Pemberi pinjaman juga lambat dalam merespons.

Pada tahun 2020, ketika pasar properti memanas, Bundesbank memperingatkan bank-bank di negara tersebut, yang menyumbang sekitar 70% dari seluruh pinjaman dalam negeri, mengenai risiko tersebut. Pada bulan Agustus, lembaga ini kembali memperingatkan bahwa properti masih dinilai terlalu tinggi, meskipun baru-baru ini mengalami penurunan, namun hal ini menunjukkan harapan bahwa tingkat pengangguran yang rendah berarti sebagian besar peminjam dapat tetap membayar kembali pinjamannya.

Jerman dan Swedia adalah negara yang paling terpukul di benua Eropa akibat merosotnya properti global yang menyedot perhatian para pembangun rumah di Tiongkok, mulai dari Evergrande hingga Country Garden.

Bunker Hoeglmaier awalnya didirikan pada awal tahun 1940-an untuk melindungi penduduk dari bom sekutu. Setelah perang, lahan di dekatnya berfungsi sebagai kamp bagi para tahanan Nazi dan kemudian para pengungsi, dan penata rambut serta hotel setempat meminta izin untuk memasang iklan mereka di bagian depan bangunan yang penuh bekas peluru.

Sejak tahun 2005, Jerman telah menjual sekitar 320 bunker.

Penthouse seluas 380 meter persegi (4.090 kaki persegi), yang menempati lantai lima hingga tujuh dan mencakup teras atap, awalnya dijual dengan harga di bawah 13 juta euro. Harganya turun menjadi 11 juta awal tahun ini, namun masih menjadi salah satu apartemen termahal di Jerman.

“Jika berminat,” daftar tersebut berbunyi “beberapa furnitur dan lampu dapat dibeli.”

($1 = 0,9198 euro)