Pemerintah Swedia Berusaha Mengecilkan Krisis Properti
Selama berbulan-bulan, pemerintah Swedia berusaha mengecilkan krisis properti yang telah melemahkan kepercayaan terhadap negara Nordik tersebut, dengan mengulangi pesan sederhana: Meskipun beberapa perusahaan berada dalam masalah, namun negara tersebut tidak mengalami masalah.
Kini Heimstaden Bostad, seorang investor properti senilai $30 miliar yang memiliki banyak rumah mulai dari Stockholm hingga Berlin, sedang bergulat dengan krisis pendanaan bernilai miliaran dolar, yang telah kembali menimpa salah satu pemiliknya – dana pensiun terbesar di negara tersebut.
Hal ini tentu saja meningkatkan risiko bagi Swedia, negara Eropa yang paling terpukul oleh kehancuran properti global yang dipicu oleh kenaikan tajam suku bunga tahun lalu yang secara tiba-tiba mengakhiri satu dekade uang bebas.
Swedia adalah salah satu negara terkaya di Eropa dan perekonomian Nordik terbesar, namun Swedia memiliki kelemahan – pasar properti di mana bank telah meminjamkan lebih dari 4 triliun crown Swedia ($360 miliar) kepada pemilik rumah. Terbebani oleh pinjaman rumah ini, orang Swedia mempunyai utang dua kali lebih besar dibandingkan orang Jerman atau Italia.
Awal tahun ini, Dana Moneter Internasional (IMF) menandai tingginya pinjaman rumah tangga Swedia ditambah dengan perusahaan properti komersial yang didorong oleh utang dan ketergantungan mereka pada bank lokal sebagai risiko stabilitas keuangan.
Krisis properti meningkat bulan ini ketika dana pensiun Alecta, yang memiliki 38% saham di Heimstaden Bostad, mengatakan pemilik rumah terbesar di Swedia membutuhkan uang tunai dan mungkin akan memberikan kontribusi.
Swedbank memperkirakan kekurangan Heimstaden Bostad saat ini bisa mencapai 30 miliar crown ($2,7 miliar).
Regulator keuangan Swedia meluncurkan penyelidikan mengapa dan bagaimana Alecta menginvestasikan $4,5 miliar pada raksasa properti tersebut. Investasinya yang bermasalah menyumbang 4% dari dananya.
Christian Dreyer, juru bicara Heimstaden, mengatakan pihaknya telah membuat “kemajuan yang baik dalam mencakup pembayaran obligasi tahun 2024”, dan “tidak bergantung pada suntikan modal segera untuk memenuhi kewajiban kami”.
Namun dia juga memberi isyarat bahwa perusahaan terbuka untuk dukungan lain.
PEMERINTAH SIAP
Ketika krisis properti semakin meluas, pemerintah Swedia bersiap mengambil tindakan sambil berharap bahwa tindakan tersebut tidak diperlukan.
Awal tahun ini, Karolina Ekholm, Direktur Jenderal Kantor Utang Swedia, mengatakan pemerintah memiliki beban utang yang ringan dan mampu meminjam lebih banyak untuk melakukan intervensi, mengatasi kemungkinan memberikan jaminan kredit atau pinjaman bersubsidi.
Seseorang yang akrab dengan pemikiran pemerintah mengatakan bahwa meskipun pada prinsipnya negara bersedia membantu, negara menyadari potensi reaksi politik dari perusahaan pendukung yang telah mengambil risiko besar.
Dreyer dari Heimstaden mengatakan pihaknya sedang mengkaji “potensi rekapitalisasi dari pemegang saham yang ada” dan yakin pihaknya dapat “mengurangi risiko keuangan” sebagian melalui pembiayaan bank tetapi menyatakan keterbukaan terhadap bentuk dukungan lain.
“Meskipun kami tidak bergantung pada dukungan eksternal, kami dapat mempertimbangkan program pemerintah yang sesuai jika tersedia,” kata Dreyer.
Di depan umum, pemerintah berupaya mengecilkan krisis ini.
“Ada potensi masalah yang harus kita waspadai,” kata Menteri Pasar Keuangan Niklas Wykman kepada Reuters, sesaat sebelum masalah Heimstaden Bostad diketahui publik. “Kami tahu akan turun hujan dan salju. Tapi kami punya tempat berlindung.”
“Pemerintah siap bertindak untuk menjamin stabilitas keuangan jika ada ancaman atau gejolak,” katanya, seraya memperingatkan bahwa masalah yang dialami masing-masing perusahaan tidak berarti sektor yang lebih luas berada dalam masalah.
Swedia adalah salah satu negara Eropa pertama yang mengalami kesulitan karena kenaikan suku bunga karena sebagian besar utang propertinya bersifat jangka pendek. Hal ini menjadikannya pertanda buruk bagi kawasan yang lebih luas, dimana kenaikan biaya uang juga telah mengguncang Jerman.
Sekitar setengah pemilik rumah di Swedia memiliki hipotek dengan suku bunga mengambang, yang berarti kenaikan suku bunga dengan cepat memicu tagihan yang lebih tinggi bagi mereka.
Sementara itu, para pengembangnya sering kali mengandalkan pinjaman atau obligasi jangka pendek yang harus diganti dengan kredit yang lebih mahal.
Heimstaden Bostad dan perusahaan lain seperti SBB yang sedang berjuang (SBBb.ST) tumbuh dengan cepat, sebagian dengan menjual Eurobonds jangka pendek yang murah, yang sejak itu menjadi lebih ketat.
“Kami telah melihat lonjakan perumahan yang luar biasa. Kami belum melihat kehancuran,” kata David Perez, anggota parlemen dari Partai Demokrat Swedia. “Jika suku bunga terus naik dan dibarengi dengan pengangguran, itulah yang kami takutkan.”
Dengan suku bunga yang masih meningkat, analis seperti Marcus Gustavsson dari Danske Bank, yakin kondisi terburuk belum berakhir.
Ia berpendapat bahwa harga properti residensial di Swedia telah turun sekitar 10% dan pasar properti mungkin baru setengah jalan menuju penurunan.
“Sampai baru-baru ini, orang Swedia menawar harga rumah dengan uang yang tidak masuk akal,” kata Andreas Cervenka, penulis “Greedy Sweden”, sebuah buku yang mengkaji kesenjangan yang sebagian disebabkan oleh booming perumahan.
“Dengan kenaikan suku bunga, uang lucu itu telah berubah menjadi uang nyata dan itu menyakitkan.”
($1 = 11,1242 mahkota Swedia)
