Penurunan Suku Bunga Berharap Krisis Real Estat Mereda

Saham-saham properti komersial dan obligasi menguat karena para peramal memperkirakan akhir dari kemerosotan pasar yang dipicu oleh beban utang multi-triliun dolar.

Perwalian investasi real estat, pemilik bangunan komersial yang terdaftar di pasar saham, telah pulih ke tingkat yang terakhir terlihat sebelum pemberi pinjaman AS, Silicon Valley Bank, bangkrut pada Maret 2023, memicu kekhawatiran akan krisis kredit besar bagi tuan tanah.

Obligasi properti komersial juga memperkirakan masa depan yang lebih baik seiring dengan meningkatnya aliran dana investasi properti.

Reli ini didasari oleh harapan bahwa bank-bank sentral utama akan memangkas suku bunga dari tingkat tertinggi dalam beberapa dekade, mengurangi tekanan yang besar terhadap tuan tanah dan pemberi pinjaman mereka, serta mendorong perkiraan bahwa bangunan akan berhenti kehilangan nilainya.

“Kami sudah dekat dengan pasar terbawah, kami sangat mempercayainya,” kata Kim Politzer, kepala riset real estate Eropa di Fidelity International.

“Bagi kami, sekarang masuk akal untuk berencana mengerahkan lebih banyak uang ke dalamnya.”

Ketika nilai properti komersial Inggris turun sekitar 25% dari puncaknya pada pertengahan tahun 2022, Nick Montgomery, kepala investasi real estat Inggris di Schroders, mengatakan pasar Inggris berada “pada atau mendekati titik terendah”, dan menunjukkan bahwa harga sewa naik 4% pada tahun 2022. 2023.

BlackRock, manajer aset terbesar di dunia, juga mengatakan
bulan ini tahun 2024 akan menjadi “titik masuk” bagi investasi real estat murah di seluruh dunia.

HARAPAN TINGGI, RISIKO BESAR

Reli yang luar biasa ini berbenturan dengan peringatan yang terus menerus dari regulator utama mengenai bahaya yang dihadapi oleh sektor ini, termasuk dari presiden regulator keuangan Jerman, yang pada hari Selasa menggambarkan real estat komersial sebagai “risiko No. 1”.

“Pada bulan lalu, dalam hal sentimen pasar, telah terjadi perubahan positif terhadap real estate,” kata Bernie Ahkong, co-chief investment officer unit hedge fund UBS Asset Management, O’Connor, seraya menambahkan bahwa dia belum membeli saham tersebut. rapat umum.

Menurut penyedia data Lipper, dana properti global menarik sekitar $82,2 juta arus masuk bersih dalam seminggu hingga 10 Januari, tertinggi sejak September 2021.

Saham real estat, jelas Ahkong, cenderung naik ketika para pedagang yakin biaya utang tuan tanah akan turun dan telah menarik mereka yang “ingin bermain-main dengan durasi”, sebuah istilah untuk membeli aset yang sensitif terhadap perubahan suku bunga.

Tuan tanah komersial memiliki lebih dari $2 triliun pinjaman yang harus dibiayai kembali secara global pada akhir tahun 2025, menurut konsultan Jones Lang LaSalle.

Sebagian besar minoritas menghadapi kesulitan dalam menegosiasikan kembali pinjaman-pinjaman ini kecuali Federal Reserve AS dan Bank Sentral Eropa menurunkan suku bunga dengan cepat, sesuai prediksi pasar. Pasar uang bertaruh pada The Fed yang akan menurunkan suku bunga dananya dari 5,25% menjadi 5,5% menjadi di bawah 4% pada bulan Desember. .

Lembaga pemeringkat S&P Global telah memberi peringatan kepada hampir sepertiga grup real estat Eropa dan seperlima pemilik tanah di AS untuk menurunkan peringkat utang mereka, karena mereka akan kesulitan secara finansial jika suku bunga tetap tinggi.

TEMBAK HIJAU?

Pada tahun 2023, volume transaksi properti komersial turun lebih dari 50% dibandingkan tahun 2022 di AS dan Eropa, menurut MSCI. Lowongan kantor, menurut data terbaru MSCI, adalah 17% di AS dan 14% di Eropa.

Namun, beberapa bukti menunjukkan bahwa kesuraman mulai membaik.

Penurunan nilai real estat, sebagaimana digambarkan oleh total imbal hasil yang dicapai investor dana investasi pemilik properti, mengalami penurunan setelah mengalami penurunan terbesar dalam setahun hingga Oktober 2022 sejak krisis keuangan global tahun 2008.

“Kami tidak berada dalam kondisi pasar yang bullish,” kata Anne Koeman-Sharapova, kepala investasi real estate untuk Eropa di konsultan Mercer.

“Tetapi data penilaian dan ekuitas publik menunjukkan keadaan berbalik.”

Pemulihan diperkirakan tidak merata, dengan investor diperkirakan lebih memilih Eropa dibandingkan Amerika Serikat.

Capital Economics, konsultan riset, memperkirakan nilai bangunan komersial di Inggris akan naik 1,1% tahun ini setelah turun 4% pada tahun 2023.

Capital Economics memperkirakan harga real estate di zona Euro akan berubah menjadi positif pada tahun 2025, sementara Amerika akan mengalami penurunan sebesar 10% pada tahun ini dan tidak ada pemulihan hingga tahun 2026, hal ini disebabkan oleh penurunan permintaan perkantoran yang sangat tajam.

Bahkan investor kredit AS pun menjadi optimis terhadap sektor real estate, dengan indeks obligasi yang diterbitkan oleh REITs AS kembali ke level yang terakhir terlihat sebelum The Fed memulai siklus kenaikan suku bunga agresif pada bulan Maret 2022.

Yuri Seliger, ahli strategi kredit di Bank of America, mengatakan kenaikan suku bunga The Fed telah menjadi penyebab utama kekhawatiran terhadap real estat AS.

“Seluruh masalah ini disebabkan oleh siklus kenaikan suku bunga The Fed, yang diperkirakan akan berakhir pada tahun 2024,” katanya, “sehingga prospeknya membaik.”