REIT Tiongkok Merosot ke Rekor Terendah karena Kesuraman Ekonomi Masih Berlanjut

Produk investasi real estat Tiongkok anjlok, memperpanjang kemerosotan tahun lalu karena investor kehilangan harapan terhadap pemulihan perekonomian dan aset properti seperti kawasan industri dan pusat logistik.

Perwalian investasi real estat Tiongkok (REITs), yang menerbitkan saham kepada investor terhadap portofolio kepemilikan real estat, telah mencapai titik terendah berturut-turut dalam beberapa hari pertama tahun 2024.

Setelah anjlok 28% pada tahun 2023, Indeks CSI REITs kembali turun 6,4% tahun ini melalui penurunan tujuh hari berturut-turut yang jarang terjadi, didorong oleh pengungkapan salah satu manajer REITs mengenai pemotongan harga sewa gudang dan ketakutan yang lebih luas terhadap penurunan imbal hasil.

Aksi jual tersebut mencerminkan menurunnya kepercayaan terhadap perekonomian di mana krisis properti yang semakin parah, melemahnya konsumsi, dan menurunnya aktivitas bisnis telah melemahkan permintaan akan gedung perkantoran, gudang, dan pusat perbelanjaan.

Hal ini juga mempersulit upaya Beijing untuk memikat investor ke pasar REIT yang baru lahir dan dirancang untuk menyalurkan uang tunai yang sangat dibutuhkan kepada pemerintah daerah dan pengembang properti yang berhutang budi.

“Dalam tren penurunan ekonomi, semakin sulit bagi REIT untuk menghasilkan uang,” kata Xia Chun, kepala ekonom di Forthright Holdings Co.

Meskipun REITs memperoleh imbal hasil dari pendapatan fee atau sewa yang relatif stabil yang dihasilkan oleh aset dasar seperti menara perkantoran atau gudang, Xia mengatakan REITs diperdagangkan lebih seperti saham daripada obligasi, dengan pasang surut yang besar, khususnya di Tiongkok.

Setelah beberapa kegembiraan awal setelah peluncurannya pada tahun 2020, pasar REIT Tiongkok telah menyaksikan ledakan gelembung yang menggiurkan. Indeks REITs telah turun hampir setengahnya dari puncaknya pada awal tahun 2022.

Sebagian besar dari 29 REIT yang terdaftar di Tiongkok didukung oleh aset infrastruktur seperti kawasan industri, jalan tol, dan pabrik pengolahan limbah. REIT lain yang didukung oleh pusat perbelanjaan dan supermarket akan diluncurkan bulan ini.
KORBAN TERBESAR

Dalam aksi penjualan yang tiada henti ini, REITs yang didukung oleh properti logistik termasuk di antara korban terbesar.

Harvest Jingdong Warehousing and Logistics REIT (508098.SS) telah anjlok sekitar 30% tahun ini, terpukul setelah pengungkapan pada tanggal 4 Januari bahwa biaya sewa pada proyek pergudangan di pusat kota Wuhan telah dipotong sebesar 13% pada tahun baru. tahun.

CICC GLP Warehousing Logistics (508056.SS) juga jatuh ke rekor terendah karena kekhawatiran akan terkena dampak serupa.

Investor juga membuang REIT yang didukung oleh kawasan industri di tengah tanda-tanda tingkat kekosongan yang melonjak. Kekosongan di properti ritel naik menjadi 9,1% pada akhir September, dari kurang dari 6% pada tahun 2019, menurut CBRE, yang menunjukkan masih adanya dampak pandemi COVID terhadap konsumsi.

Hua An Zhangjiang Industrial Park REIT (508000.SS) telah anjlok 24% tahun ini. Hanya 61% ruang di gedung perkantoran di Shanghai yang disewakan pada akhir tahun 2023, turun dari 94% pada enam bulan sebelumnya, ungkap manajer asetnya, mengutip hilangnya penyewa utama.

REIT lainnya, Kepala Sekolah CCB Zhongguangcun Industrial Park (508099.SS), yang pendapatannya terdiri dari sewa kantor dari perusahaan rintisan teknologi di Beijing, mengatakan tindakan keras pemerintah terhadap sektor internet dan kesulitan ekonomi telah meningkatkan tingkat lowongan.

Kehancuran ini telah memicu serangkaian tindakan stabilisasi oleh para manajer REIT, termasuk suspensi perdagangan, peningkatan transparansi, dan investasi oleh pemilik properti terbesar.

Fu Lei, eksekutif senior di Tebon Asset Management, mengatakan pasar REIT Tiongkok didominasi oleh investor institusi yang menghindari risiko.

Itu berarti volatilitas “memicu terburu-buru untuk keluar… yang pada gilirannya memperbesar perubahan suasana hati dan mengundang lebih banyak volatilitas”, katanya dalam roadshow online pada hari Rabu.

Namun, beberapa investor merasakan adanya peluang.

Dengan sebagian besar REIT Tiongkok diperdagangkan di bawah nilai buku, dan rasio dividen tunainya naik di atas 4,5%, “REIT saat ini lebih menarik dibandingkan sebagian besar aset ekuitas atau obligasi Tiongkok”, kata Liu Xianyu, peneliti investasi FoF di E Fund Management Co.